KİRA TESPİT DAVASI
Kira tespit davası, kira bedelinin artırılmasının veya azaltılmasının talep edildiği, kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilen bir dava türüdür. Her ne kadar uygulamada kira tespit davası, kira artış davası olarak bilinse de kiracı tarafından da kira bedelinin yeniden belirlenmesi ve kiranın düşürülmesi talebiyle dava açılabilir.
Kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Yeni kira döneminde ise bu kira bedelinde değişiklik yapılması taraflarca istenebilir. Ancak kiracının korunması ve hakkaniyetin gözetilmesi amacıyla kanunda kira artış oranında bir üst sınır öngörülmüştür. 7409 sayılı kanunla Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici 1. Madde ile konut kirası sözleşmelerinde artış oranı 01.07.2023 tarihine kadar %25’ten fazla olamaz şeklinde bir düzenleme getirilmiştir. İşbu düzenleme 15.07.2023 tarihli resmi gazetede yayımlanan 14.07.2023 tarih 7456 sayılı kanunun 23. Maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde 2 eklenerek 01.07.2024 tarihine kadar (bu tarih dâhil) uzatılmıştır.
Kira Tespit Davasın Hangi Durumlarda Açılabilir?
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması şarttır. Yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olmadan gerçek veya tüzel kişilere karşı kira bedelinin tespiti davası açılamaz. Ayrıca her davada olduğu gibi kira bedelinin tespiti davasında da davacının kira tespiti davası açmakta bir çıkarının bulunması yani dava açma hususunda “hukuki yararı” bulunmalıdır. Hukuki yararın olduğu durumları da birkaç başlık altında inceleyebiliriz;
1.Yasal Sınırın Üzerinde Kira Artışı Belirlenmiş Olması Durumunda; Kural olarak sözleşme serbestisi asıldır. Ancak kanun koyucu kiracıyı korumak maksadıyla, kira artış oranına sınırlama getirilmiştir. Son yapılan değişikliklerle 01.07.2024 tarihine kadar geçerli olacak şekilde kira artış oranı %25 olarak belirlenmiştir. Buna göre eğer sözleşmenin tarafları yasal sınırlar içerisinde bir artış oranı belirlemişlerse 5 yıllık kira süresi dolmadan kira tespit davası açabilmeleri mümkün değildir. Ancak yasal sınır üzerinde bir artış oranı belirlenmesi durumunda 5 yıllık kira sözleşmesi dolmadan kira bedelinin yasal sınırlar içerisinde olacak şekilde tespiti taraflarca talep edilebilir.
2.Tarafların Kira Bedelindeki Artış Oranında Anlaşamamaları Durumunda; Taraflar kira bedelinin artışı konusunda anlaşamaz ise mahkemeye başvurarak bedel tespiti talep edebilirler. Ancak bu durumda mahkemenin yasal sınırların üzerinde bir kira artışına karar vermesi mümkün değildir.
3.Beş yıldır Devam Eden Kira Sözleşmelerinde Bedel Tespiti; Taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu durumda mahkeme, yasal artış oranı ile bağlı değildir.
Mahkeme burada kira bedelini, Yargıtay’ın belirlediği araştırma yöntemi ve kriterlere göre tespit etmelidir; Yargıtay’a göre; ‘‘Kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.Bu durumda Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda, keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra bu kira bedeli de dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedelinin takdir edilmesi gerekir.’’(Y3HD-K.2019/79).
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne zaman Açılabilir?
Kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe her zaman kira tespiti davası açılabilir. Ancak yargılama sonunda belirlenecek olan kira bedelinin hangi dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağının tespit edilmesi açısından davanın ne zaman açıldığı konusu önem arz etmektedir. TBK md. 345 uyarınca eğer kira bedelinin yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa;
- Davanın yeni kira döneminin başlangıç tarihinden en az 30 gün önceden açılması,
- Yeni kira döneminin başlangıç tarihinin en az 30 gün öncesinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması, (Burada dava yeni kira dönemi içinde de açılabilir.)
- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılması,
gerekir. Yukarıda saydığımız tüm durumlarda mahkeme tarafından tespit edilecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Kira bedelinin tespiti davası; kural olarak davalının yerleşim yerinde ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani kiralanan konutun bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira Uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun Aşırı İfa Güçlüğü başlığı altında, 138. Maddesinde düzenlenen ve şart, hüküm ve sonuçları bakımından kira tespit davasından farklı olan dava türüdür. Taraflar arasından akdedilen kira sözleşmesinin, mücbir sebep veya değişen olağanüstü şartlar nedeniyle taraflardan birinin aleyhine değiştiği, var olan dengenin bozulduğu durumlarda hâkimin müdahalesi talep edilir.
- Sözleşmenin yapıldığı tarihte taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum olmalı,
- Bu durum borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olmalı,
- Sözleşmenin yapıldığı esnada mevcut olan denge borçlu aleyhine değişmiş olmalı,
- Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Bu şartların varlığı halinde taraflar kira bedelinin uyarlanmasını kendi aralarında kararlaştırabilirler. Ancak bu konuda anlaşma sağlanamaması halinde mahkemeden kira bedelinin uyarlanması talep edilebilir. Uyarlama davalarında geçmişe dönük kira bedellerinin uyarlanması istenemez. Uyarlama davası 1 yılı geçmemiş kısa süreli kira sözleşmelerinde uygulanamaz. Dava neticesinde kira bedeli hâkimin belirlediği orana göre indirilir.
Kira uyarlama davasında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu davada yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
